Lorsque vous souhaitez acquérir un logement, que ce soit pour investir ou pour habiter, il est fréquent que l’on opte pour un achat en copropriété. Ce type de démarche n’est pas anodin : en effet, bien que l’on devienne propriétaire de son logement, on le devient aussi d’une part indivisée de l’immeuble dans lequel il est situé. Et plus votre quote-part est élevée, plus votre effort sur l'entretien et les travaux de la copropriété sera conséquent. Il en découle un certain nombre d’obligations qu’il est bon de prendre en compte avant de franchir le pas. Voici quelques précautions indispensables pour un achat en copropriété.

 

Prévoir une marge de sécurité dans votre budget

Lorsque l’on achète un logement, on a tendance à calculer son budget au plus juste, pour limiter l’importance du crédit. Dans le cas d’un achat, et notamment en copropriété, ce n’est pas forcément une bonne idée et mieux vaut disposer d’une marge de sécurité. En plus des mensualités liées à l’emprunt et des frais de fonctionnement et d’entretien de l’appartement, il vous faudra supporter les charges de copropriété. Il faut savoir que ces dépenses sont plus élevées lorsque l’on est propriétaire que lorsqu’on est locataire (les charges récupérables sur la location sont approximativement égales à deux tiers du montant total des charges). Vous devrez également faire face aux travaux votés lors des assemblées générales, et la décision se fait à la majorité des votants, vous ne pourrez donc pas refuser ! D'où l'importance de vous créer une marge de sécurité.

 

S’informer sur les charges à prévoir

Ces charges peuvent varier du simple au double en fonction des caractéristiques de l'immeuble.

En voici quelques exemples :

  • Chauffage collectif

Certaines copropriétés, notamment anciennes, sont en chauffage collectif sans comptage individuel. Même si vous payez seulement une quote-part qui correspond à votre logement, vous payez également pour les copropriétaires qui consomment beaucoup. Faites donc très attention à ce point lors de votre achat en copropriété et privilégiez un comptage individuel pour ne payer que ce que vous consommez réellement.

  • Espaces verts

J'aime beaucoup les résidences arborées. Notamment les logements en rez de jardin, avec la jouissance exclusive du petit bout de terrain juste en face de sa terrasse et de grandes allées fleuries. Je n'appellerais pas ça un luxe, mais un petit plus qui là aussi à un coût : l'entretiens (tonte, taille…) et l'eau (arrosage automatique…).

  • Régisseur/Gardien

Il est effectivement appréciable d'avoir un gardien qui veille et entretien votre résidence. Mais attention aux prestations incluses dans le contrat de votre gardien, ce sont des coûts qui sont directement répercutés sur les charges. Par exemple, si votre gardien possède un logement payé par la copropriété, quelle est l'étendue de ses activités (Espaces verts, parties communes etc). Personnellement, je préfère payer un peu plus de charges et avoir un gardien qui fait du bon travail ! A savoir également que mandater des entreprises prestataires n'est pas forcément moins cher que d'employer un gardien/régisseur. Tout se calcul.

  • Présence d'un ascenseur

Les charges liées à l'ascenseur sont fonction de votre quote-part sur la résidence, mais également de l'étage auquel vous habitez. En effet, un logement au dernier étage d'une copropriété paiera plus de charges qu'un appartement au premier étage.

  • Piscine

Dans le sud il est courant d'avoir une piscine dans sa résidence. C'est appréciable, mais ça a un coût. Là aussi, c'est un compromis entre le confort que vous souhaitez et le montant des charges que vous vous autorisez à payer.

 

Achat en copropriété : demander l'historique des charges et travaux

Lors d'un achat en copropriété, on demandera au vendeur de l’appartement le relevé de ses charges sur les deux dernières années, ainsi que les procès verbaux des assemblées générales de copropriétaires, de manière à savoir quels sont les travaux prévus sur la copropriété (ravalement d’immeuble par exemple). Vous pourrez par le même canal savoir s’il y a des litiges pour des malfaçons ou des impayés de charges. Ces frais, correspondant à votre quote-part, seront à votre charge dès l’acquisition, même si les décisions de l’assemblée générale sont antérieures. Le notaire doit vous remettre un état daté indiquant les charges qui vous incomberont, ainsi que les sommes éventuellement dues par l’ancien propriétaire à la copropriété.

 

S’informer sur la gestion de la copropriété

Vous n’investissez pas uniquement dans un appartement, un achat en copropriété demande de l'attention. Par conséquent, ne vérifiez pas uniquement l’état du logement, mais aussi l’état général de l’immeuble. Plus une copropriété est ancienne, plus elle nécessite de travaux d’entretien, mais aussi de remise aux normes. Si la façade est en mauvais état, des travaux de ravalement seront à prévoir.

Jetez un regard critique aux parties communes et notez les dégradations ou les signes d’un entretien défaillant. Un immeuble est géré par un syndic, professionnel ou bénévole, au nom des copropriétaires. Cette gestion peut être plus ou moins compétente et rigoureuse. N’oubliez pas que si l’immeuble est négligé, votre bien perdra de sa valeur !

Aujourd'hui, principalement dans les grandes villes, les copropriétés sont de plus en plus présentes. Rien qu'à Toulouse, même si ces chiffres sont en baisse, on dénombre plus de 4000 logements neufs à vendre sur 2012 !

 

Et vous, avez-vous des recommandations sur l'achat d’un bien immobilier en copropriété ?
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