En tant qu’investisseur dans l’immobilier locatif vous redoutez certainement un locataire mauvais payeur ou qui dégrade votre logement. Malheureusement cela fait partie des aléas de l’investisseur et vous serez peut être un jour confronté à ce type de problème.
Bien entendu le propriétaire peut se protéger contre ces risques de loyers impayés et/ou de dégradations en souscrivant à une assurance spécifique de type GLI (Garantie des Loyers Impayés) ou bien GRL (Garantie universelle des Risques Locatifs).
Garantie universelle des Risques Locatifs
La GRL est un contrat d’assurance à but social issue de l’union de l’APAGL (Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives), d’Action Logement et de l’Etat permettant de couvrir un plus grand nombre de locataires. Elle est proposée par les assureurs signataires d’une convention avec l’APAGL.
Aujourd’hui, beaucoup de personnes sont employées avec un contrat précaire et auraient difficilement accès à un logement sans ce type d’assurance. L’avantage pour le propriétaire bailleur est de pouvoir élargir le nombre de candidats à la location tout en étant prémuni contre les risques locatifs ce qui peut s’avérer utile dans les régions où le chômage est très présent.
Les couvertures proposées par la Garantie universelle des Risques Locatifs sont :
- Les loyers impayés : couverture des loyers jusqu’à 2 000€ maximum charges comprises et de 70 000€ au total
- Frais de procédures et la gestion du recouvrement
- Dégradation du logement : couverture des frais de dégradations pour un montant total de 7 700€
Les ressources du locataire doivent être au minimum supérieures à deux fois le montant du loyer (à voir selon l’assureur) et tient compte des contrats CDD et intérimaires, ce qui permet de prendre en compte un large éventail de candidats. Le montant de la prime d’assurance est défini par l’assureur mais se situe généralement autour de 3% du montant annuel des loyers charges comprises.
Garantie des Loyers Impayés
La GLI est un contrat d’assurance qui s’inscrit dans le cadre assurantiel classique, où les assureurs définissent leurs propres critères d’acceptation des risques. Les conditions demandées sont en règle générale plus rigoureuses que pour l’assurance GRL, les ressources du locataire doivent être supérieure à trois fois le montant du loyer en étant employé avec un contrat CDI, en travailleur non salarié (profession libérales…), retraité ou bien étudiant avec caution solidaire. En contrepartie les garanties sont plus importantes.
Les couvertures proposées par la Garantie des Loyers Impayés sont :
- Les loyers impayés
- Frais de procédures et la gestion du recouvrement
- Protection juridique pour résoudre les litiges rencontrés avec le locataire
- Dégradations du logement
- Couverture du départ prématuré du locataire
En ce qui concerne l’aspect financier des garanties, elles sont plus élevées que pour la GRL, je vous invite à consulter les différents assureurs pour connaître leur montant.
Le locataire devra vous fournir un dossier complet présentant divers éléments justificatifs de sa situation et de ses ressources. A noter également que vous avez le choix de déduire le montant total de la prime d’assurance de vos revenus fonciers, ou bien de bénéficier d’un crédit d’impôt de 38% du montant de votre prime.
Vous avez souscrit à une assurance de type GRL ou GLI et votre locataire vous à fait défaut ? N’hésitez pas à raconter votre expérience !
at 3 h 19 min
Salut Damien, merci pour cet article. Pourrais-tu détailler une phrase : « Les loyers impayés : couverture des loyers jusqu’à 2 000€ maximum charges comprises et de 70 000€ au total » ? Sur quelle période s’entendent ces montants ? Merci
InvestMan Articles récents…Investir dans l’immobilier avec moins de 100 000 euros, c’est possible !
at 7 h 12 min
Bonjour Elyes,
L’assurance GRL couvre au maximum un loyer mensuel de 2 000€ charges comprises, et jusqu’à 70 000€ sans limite de durée. De quoi être un peu plus rassuré sauf si le dossier du locataire est jugé incomplet, parfois nos assureurs nous sont d’une aide précieuse, et d’autres où on a quelques difficultés à se faire rembourser…
at 8 h 37 min
Merci pour ce rappel !
Petite précision supplémentaire concernant la GRL : si le assuré est conventionné, au lieu de déduire la prime d’assurance des revenus locatifs, on a la possibilité d’opter pour un crédit d’impôt. C’est avantageux jusqu’à la tranche d’imposition à 30% comprise.
Francois @Objectif-Tune Articles récents…Investissement immobilier : la déduction des frais de notaire
at 11 h 17 min
« Le locataire devra vous fournir un dossier complet présentant divers éléments justificatifs de sa situation et de ses ressources. A noter également que les primes d’assurances sont déductibles à 100% des revenus fonciers. »
Elles sont, au choix, déductibles des revenus fonciers OU déclarablent sur la 2042, créant un crédit d’impôts à hauteur de 50% des cotisations.
Il faut calculer, tous les ans, ce qui est le plus efficace économiquement.
at 12 h 09 min
Merci François et Xa pour cette précision. C’est bien uniquement valable pour la GRL, ou pour la GLI également? Dans l’article 200 nonies du C.G.I (dernière modification 23 Avril 2012) il est noté que le crédit d’impôt est de 38%. Je n’ai pas regardé « en profondeur » tous les détails, mais est-ce qu’il y a une exception pour obtenir ces 50% ?
at 14 h 01 min
Alors pour les revenus de 2011 à déclarer en 2012, le montant du crédit d’impôt était de 45%. Auparavant, c’était bien 50%.
Cela concerne tous types d’assurances loyers impayés, mais uniquement pour les logements conventionnés. Voici le texte extrait de la déclaration 2044 :
« Précision : si vous louez un ou plusieurs logements dans le cadre
d’une convention mentionnée à l’article L. 353-2 du code de la
construction et de l’habitation, et que vous avez conclu un contrat
d’assurance contre les impayés de loyer respectant le cahier des
charges établi par l’Union d’économie sociale pour le logement
(UESL), vous pouvez soit déduire ces primes d’assurance de vos
revenus fonciers, soit demander à bénéficier d’un crédit d’impôt sur
le revenu (case 4 BF de votre déclaration de revenus n° 2042). Le
crédit d’impôt est égal à 45 % du montant total des primes d’assurance
payées au cours de l’année d’imposition. »
at 14 h 09 min
Et comme tu le dit, le montant du crédit d’impôt est passe à 38% à partir des revenus de 2012.
Donc oubliez le crédit d’impôt dès que vos revenus sont imposés dans la tranche à 30%…
at 19 h 36 min
Donc encore un coup de rabot… En tout cas merci François d’avoir apporté ces précisions, je vais mettre l’article à jour
at 20 h 26 min
Il est vrai que même s’il serait possible d’aller chercher les loyers impayés via des poursuites juridiques, l’assurance vous rend la vie tellement plus facile!
at 23 h 54 min
Et l’esprit un peu plus serein. Notamment pour les investisseurs qui ont opté pour l’assurance GRL, qui permet une ouverture à un panel plus large de locataires tout en sécurisant leur investissement immobilier, et donc de limiter les risques.
at 17 h 17 min
Voici le témoignage d’un particulier ayant pris gout à l’investissement immobilier malgré les risques que cela implique.
En 2004 je concrétise l’achat d’un F3 dans le centre de Lyon. Les premiers locataires, un jeune couple, furent très respectueux et m’ont rendu l’appartement en très bon état. Malheureusement ce n’était pas le cas du second couple qui a occupé le logement. Je m’explique: ils ont arrêté de payer leur loyer après deux années d’occupation, je comprenais leur situation tous les deux se retrouvèrent au chômage et le loyer devint trop onéreux, mais n’ont pas souhaité quitter le logement… J’ai donc suivi la procédure de ma GLI en envoyant une lettre de mise en demeure (après avoir déjà envoyé des lettres de relance pour résoudre le problème « à l’amiable »). Un peu plus d’un mois après, n’ayant toujours pas reçu la régularisation des loyers, j’ai contacté mon assureur qui m’a demandé d’envoyer un dossier complet (Dossier locataire, lettre de mise en demeure, accusés etc). La procédure a duré 6 mois au total, j’ai du avancer les loyers pendant 3 mois, ils m’ont ensuite été remboursés, tout comme les 3 autres mois qui ont suivi. Ce fut un « service » efficace. Par contre le dossier locataire ne m’avait pas été demandé à la souscription mais uniquement au moment du litige, il faut donc bien faire attention que le dossier du locataire soit complet mais peut être que d’autres assureurs fonctionnent autrement.
at 23 h 21 min
La procédure d’expulsion a été plutôt rapide dans votre cas. Ces assurances permettent vraiment d’avoir l’esprit « tranquille », merci pour votre témoignage!
at 17 h 23 min
La non paiement des loyers devient de plus en plus rébarbatif…Le pire c’est qu’on arrive à des cas où les locataires ne peuvent plus payer le loyer par manque de moyens financiers du jour au lendemain. Chose qui était tout à fait rare il y a encore quelques années. Pour ma part je ne peux pas baisser le loyer des biens que je proposes, je les tire déjà bien assez vers le bas…
at 21 h 11 min
Est-ce que la « crise » est un fait ou est utilisée comme excuse?… Il doit être difficile de faire face à ce genre de situation, qui est bien plus accentuée en fonction des région notamment si le marché de l’emploi est en difficulté. Etant dans une ville dynamique, je ne connais pas (encore) ce type de situation, n’hésitez pas à nous en dire plus! Investir dans l’immobilier n’est pas sans risque, mais un placement 100% sécurisé avec une bonne rentabilité n’existe malheureusement pas!
at 10 h 54 min
Avec la crise, l’assurance est incontournable pour celui qui décide d’investir dans l’immobilier. Par contre, il faut comparer les contrats, et lire les clauses. Cela prend du temps mais c’est nécessaire.
Hervé d’argentinvestir.com Articles récents…Investir dans des actions : Voici une excellente action a acheter
at 16 h 48 min
Il est vraiment nécessaire de faire en sorte d’avoir un « dossier béton » signé lors de l’arrivé des locataires.
Après il est intéressant de se pencher vers la gestion locative. C’est au gestionnaire de s’occuper des dégâts et de la perception des loyers.
Avantages Fiscaux Articles récents…Déclarer ses revenus en Loi DUFLOT