Lorsque l’on achète seul un bien immobilier, par exemple lorsque l’on est célibataire, la situation est simple. Elle se complique lorsque l’achat est envisagé par deux personnes non mariées, généralement des concubins, liés ou non par un pacs. Voici ce qu’il faut savoir pour acheter à deux.

 

L’achat en indivision

L’achat en indivision est la solution généralement retenue. Elle consiste à acheter le bien à deux, chacun des propriétaires l’étant en indivis, sans qu’il soit nécessaire qu’ils en détiennent une part égale. S’il est fréquent de choisir une solution d’achat dans laquelle chacun est propriétaire de 50% du bien, d’autres répartitions sont possibles, en fonction de l’apport financier des deux acquéreurs.

L’inconvénient principal de ce type d’achat à deux réside dans le droit pour chacun des propriétaire de sortir à tout moment de sa situation d’indivision. Chaque concubin dispose donc de la possibilité de provoquer une vente. Une convention d’indivision d’une durée maximale de 5 ans peut cependant être signée chez le notaire. Si l’un des deux propriétaires en indivis souhaite céder des parts à l’autre, cette cession est soumise à des droits d’enregistrement, perçus au taux normal.

 

Autres solutions pour acheter à deux

D’autres procédures peuvent être envisagées : la création d’une SCI et la tontine. Cette dernière permet de garantir les droits du concubin restant en cas de décès, puisque les héritiers du défunt n’ont pas de droit sur le bien. Le concubin restant devient seul propriétaire. Néanmoins, cette formule a un champ d’application limité, puisque la valeur du logement ne doit pas dépasser 76 000 euros au moment du décès. En cas de tontine, la vente n’est par ailleurs possible qu’avec l’accord des deux propriétaires.

La SCI constitue une solution plus intéressante, car moins rigide. Les deux futurs propriétaires doivent constituer la Société Civile Immobilière avant l’achat, ce qu’ils peuvent faire par l’apport d’une somme équivalente au montant de l’acquisition. Dès lors, c’est la SCI qui est propriétaire du bien, les deux acquéreurs ne disposant que de parts dans cette société immobilière.

Néanmoins, il faut prendre en compte les frais de gestion et de comptabilité qu’engendre l’existence d’une SCI. Cet inconvénient est compensé par la protection du concubin restant en cas de succession. A l’inverse, la transmission de parts sociales demeure fiscalement onéreuse. Le régime de la SCI est souvent choisi avec l’aide d’un notaire qui propose des montages financiers complexes, mais qui peuvent être avantageux au cas par cas.


Se protéger et protéger son conjoint

Deux situations, on le voit, posent problème en cas d’achat à deux : les désaccords conduisant à une séparation et donc à la vente du bien, d’une part, le décès d’un des conjoints, d’autre part. La situation du logement est en effet plus délicate en concubinage ou dans le pacs que dans le cas d’un mariage.

Des concubins sont considérés par la loi comme des étrangers l’un pour l’autre. La seule solution consiste donc à cadrer la propriété dans un contrat d’indivision, pour y prévoir les conditions de partage en cas de séparation et protéger le conjoint en cas de décès. La séparation à l’amiable, avec rachat du bien par l’un des concubins, est la meilleure solution et permet d’éviter le partage judiciaire.

En cas de décès, la situation d’indivision peut être prolongée par le juge si le couple a des enfants mineurs. Les concubins peuvent aussi prévoir une clause de rachat de la quote-part du défunt. Dans les deux cas, cela permet d’éviter l’indivision avec les héritiers du défunt.