Dans cet article je vous propose de découvrir comment fonctionne la copropriété dans son ensemble et à travers les différentes composantes utiles à sa gestion.

Qu’est-ce qu’une copropriété?

On appelle « copropriété » un immeuble collectif partagé entre plusieurs copropriétaires. Il s’agit le plus souvent d’un immeuble d’habitation composé de plusieurs appartements, mais on trouve aussi des maisons ou un ensemble de maisons en copropriété. Le régime de la copropriété peut également s’appliquer à des locaux professionnels, par exemple commerciaux. La copropriété désigne le régime juridique qui régit le partage de ces locaux d’habitation ou professionnels.
Un bien immobilier en copropriété se compose de deux parties indissociables : une partie privative, comme les pièces d’un logement ou un garage, à laquelle s’ajoute une quote-part des différentes parties communes. Cette quote-part, que l’on exprime en tantièmes, s’applique par exemple aux couloirs, à la toiture, à la chaufferie ou encore aux espaces verts, c’est-à-dire à tout ce qui sert à l’ensemble des copropriétaires, ou à plusieurs d’entre eux. L’addition de la partie privative et de la quote-part des parties communes forme le lot indivisible du copropriétaire.

 

Le règlement de copropriété

Si vous décidez de vous lancer dans un achat en copropriété, vous serez soumis au règlement de copropriété. Il définit le fonctionnement de l’immeuble et la manière dont sont gérées les parties communes. Il détermine aussi l’usage réservé aux parties privatives. Ainsi, un immeuble peut être à usage d’habitation exclusivement, mais il peut aussi être à usage mixte (présence possible d’activités professionnelles) ou encore multi usages : habitation, profession libérale, commerce.

Le règlement de copropriété régit les droits et les obligations des copropriétaires et détermine, dans le respect de la loi sur les copropriétés, comment l’immeuble est géré. Il indique à ces fins les modalités d’utilisation des parties privatives et des parties communes. La répartition des lots y figure ou y est annexée, dans la mesure où elle conditionne la répartition des charges entre les copropriétaires.

Le règlement de copropriété est en principe établi par un notaire au moment de la création de la copropriété. Il peut par la suite être modifié par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale.

 

La gestion d’une copropriété

La loi sur la copropriété instaure un certain nombre d’instances de gestion. Il existe tout d’abord un syndicat de copropriété, qui rassemble l’ensemble des copropriétaires. Ce syndicat est créé automatiquement avec la copropriété et chaque copropriétaire en fait partie de droit. Sa fonction est d’administrer l’immeuble, ce qu’il fait par le biais d’un syndic de copropriété. Il peut s’agir d’un syndic professionnel, mais aussi d’un syndic bénévole, en fonction de l’importance de l’immeuble et donc des tâches de gestion.

Un conseil syndical, composé de membres élus parmi les copropriétaires, assure la liaison entre le syndicat de copropriété et le syndic. C’est ce conseil qui a pour fonction de contrôler le travail du syndic. Il doit obligatoirement être consulté en cas de travaux urgents. Le conseil syndical comme le syndic sont choisis lors de l’assemblée générale des copropriétaires, qui doit se réunir au moins une fois par an. Elle statue en particulier sur toutes les décisions majeures touchant à l’immeuble et à sa gestion.

 

Fonctionnement de l’assemblée générale : quelques repères

L’assemblée générale est en principe convoquée une fois par an à l’initiative du syndic ; mais sa convocation peut aussi être demandée par le conseil syndical ou encore par des copropriétaires détenteurs d’un quart au moins des voix. Sont votés lors de cette assemblée les différentes formalités sur la gestion et le financement de la copropriété (Budgets, répartition des charges locatives, travaux d'entretien ou de rénovation…).

La convocation à l’assemblée générale doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 21 jours avant la date de la réunion et mentionner l’ordre du jour. Si un copropriétaire souhaite aborder un sujet spécifique lors de cette assemblée, il doit en informer le syndic par lettre recommandé avec accusé de réception. Les copropriétaires qui ne peuvent être présents peuvent être représentés et donner mandat.

Les décisions se prennent à la majorité. Une majorité simple suffit pour la gestion courante de l’immeuble, mais la majorité absolue est requise pour des décisions plus importantes, comme la désignation ou la révocation du conseil syndical et du syndic.

 

Vous êtes copropriétaire ? N'hésitez pas à partager votre expérience sur la gestion de votre copropriété, ou bien même des difficultés que vous avez rencontrées !