La quasi-totalité des acheteurs acquiert de nos jours un bien immobilier par le biais d’un emprunt. La démarche est à ce point entrée dans nos mœurs que l’on en oublie souvent le vrai coût du crédit immobilier. Néanmoins les banques sont là pour nous prêter de l'argent qu'on ne possède pas… tout le monde ne peut pas payer cash son logement, et en terme d'investissement locatif ce n'est pas vraiment utile, sauf si vous souhaitez profiter de rentes. Et que ce soit pour acheter un logement dans l'ancien ou trouver un appartement neuf au centre-ville de Montréal, de Paris, Toulouse ou bien n'importe quel autre secteur où vous souhaitez acheter ou bien investir, il ne faut pas oublier que le taux du crédit n'est pas le seul paramètre à prendre en compte.

 

Les frais à prendre en considération

De quels frais faut-il tenir compte pour évaluer ce que va coûter réellement un achat immobilier ?

Il y a tout d’abord le crédit en lui-même, dont le coût dépend du taux obtenu. Mais l’acquisition d’un bien immobilier est aussi liée à une série de frais annexes, qui viennent alourdir le budget global : d'une part les frais de dossier, d’autre part les assurances et la garantie.

Une étude comparative récente montre ainsi que l’assurance peut peser jusqu’à 30% dans la somme totale ! De manière générale, les coûts d’assurance ont augmenté de façon considérable ces dernières années.

Pour donner une idée plus concrète de ce que représentent les frais annexes, on peut s’appuyer sur un exemple :

l’achat d’un appartement 4 pièces, dans un immeuble récent situé dans une ville de moyenne importance, à proximité du centre. Le bien est vendu 210 000 euros, l’apport personnel des acheteurs se monte à 55 000 euros. Le couple doit emprunter 155 000 euros, au taux du marché, soit 3,75% sur 25 ans. Il devra rembourser 84 070 euros d’intérêts. Mais il lui faudra aussi payer des frais de dossier, aux alentours de 500 euros, la garantie (caution à 2% des sommes empruntées, soit 3100 euros) et l’assurance (0,40% par an : 620 euros, soit 15 500 euros sur 25 ans).

En résumé, l’acquisition annoncée à 210 000 euros reviendra à 313 170 euros + les frais de notaire. Dans notre exemple, le vrai coût du crédit immobilier est donc de 103 170 euros.

 

Peut-on réduire le coût du crédit immobilier ?

Le plus cher est évidemment le remboursement des intérêts. Plus l’apport personnel de l’emprunteur est élevé, moins l’emprunt est considéré comme risqué par la banque : le taux de crédit obtenu pourra être plus bas, à la condition de bien mener sa négociation. Ne pas hésiter à faire jouer la concurrence !

C’est au même moment qu’il faut négocier les pénalités appliquées en cas de remboursement anticipé (elles se montent en général à 3% du montant qui reste à payer au moment où le prêt est soldé par anticipation).

Dans le cas d'un investissement immobilier locatif, il peut être intéressant de garder une durée du crédit plus importante. Les intérêts seront par conséquent plus élevés, et pourront venir se greffer aux charges à déduire de vos revenus fonciers. Là aussi, tout dépend de votre objectif et de l'utilisation de votre bien immobilier.

Certaines banques proposent des crédits sans frais de dossier (notamment lors des périodes du salon de l'immobilier) : il s’agit d’une petite somme (entre 300 et 800 euros généralement), mais autant profiter de cette économie ! Il arrive que l’établissement prêteur impose le type de caution. Dans le cas contraire, il faudra effectuer des simulations avant de choisir la garantie la mieux adaptée et la plus économique (hypothèque ou caution bancaire, sachant que des frais de main levée seront à prévoir si vous optez pour une hypothèque).

L’assurance n’est pas imposée par la loi, mais elle l’est dans les faits, car les banques ne prêtent qu’à cette condition. L’assurance minimale couvre le décès-invalidité, on ajoute souvent une assurance perte d’emploi. Pour en diminuer le coût, il est possible de refuser l’assurance proposée par la banque et de s’adresser à des assureurs spécialisés dans les emprunts immobiliers. Une fois encore, faire jouer la concurrence s’impose ! Néanmoins, même si la banque ne peut pas vous refuser une délégation d'assurance, elle peut vous refuser l'obtention du crédit… entretenir une bonne relation avec votre banquier est donc très important !

 

Et vous, quelles sont vos astuces pour réduire le coût du crédit immobilier ?