Attention à votre effort d’épargne, lisez bien ceci! Ces dix dernières années furent euphoriques pour les propriétaires de biens immobiliers. Les prix ont atteint des sommets ! Et beaucoup de ceux qui ont investi dans l'immobilier se sont donc créé de belles fortunes, sans grands efforts et en leur assurant une épargne confortable.

Mais cette envolée des prix a certainement détruit le rêve de beaucoup de personnes qui espéraient acheter leur propre résidence principale. Même avec les faibles taux d'intérêt des crédits immobiliers ces personnes ont été littéralement écartées du marché ! Et toutes ces personnes qui ne peuvent pas s'offrir leur résidence principale font le bonheur des investisseurs immobiliers. Le malheur des uns fait parfois le bonheur des autres, et c'est parfois injuste…

Mais tout n'est pas rose pour les investisseurs, il faut bien réfléchir et prêter une minutieuse attention à la rentabilité de votre futur investissement immobilier. En effet, certains investisseurs ont acheté leurs logements lorsque les prix immobilier étaient au plus haut. Ils ont payé le prix fort du logement qu'ils offrent maintenant à la location. Et il n'est pas rare qu'après avoir déduit le coût du crédit immobilier, les taxes et autres charges, l'investisseur se retrouve avec un cashflow négatif. Ce qui signifie que la totalité des dépenses liées à l'investissement est supérieure aux revenus tirés de la location et donc un effort d’épargne est nécessaire pour combler cette différence.

Le cashflow négatif d'un investisseur peut très bien être de 300€, voire plus. Chaque mois, le propriétaire doit sortir plusieurs centaines d'euros de sa poche pour compenser la différence entre le coût de l'investissement et des loyers. Il y a même une expression anglophone pour qualifier ça : « alligator property », parce qu'il vous mange vivant ! Effectivement, si vous vous êtes vu octroyer le crédit et que votre capacité d'épargne n'est pas ou plus suffisante (la facilité d'obtention des crédits à la consommation est déconcertante)…  je vous laisse deviner la fin !

Utiliser intelligemment l'effet de levier du crédit est la clé pour se constituer un patrimoine immobilier. Vous pouvez investir dans un lot de logements de plus de 300 000€ en mettant un apport minimal. Si vous apportez « seulement » 5% et que votre investissement s'apprécie de 2% par an, que se passe-t-il ? En seulement quatre ans votre bien aura pour valeur 325 000€. Vous avez gagné 25 000€ grâce à vos 15 000€ investis, de quoi d'ors et déjà compenser quelques frais !

Certains investisseurs comptent, certainement à tord, sur cette appréciation pour compenser les dépenses causées par leur cashflow négatif. C'est effectivement une bonne idée tant que les prix de l'immobilier continuent de monter, mais ça peut également devenir un cauchemar si les prix ne vont pas dans le sens espéré.

Un investisseur averti achètera toujours de façon à ce qu'il puisse continuer à rentabiliser son investissement, peu importe sa valeur future: si le prix de revente ne lui est pas satisfaisant, il gardera son investissement pour bénéficier des rentes et si son investissement a pris de la valeur, dans ce cas une revente est envisageable pour prendre les profits et continuer à investir.

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier, analysez bien la rentabilité de votre investissement et prêtez attention à l'effort d'épargne demandé. Dans l'idéal, il est peut être préférable de choisir un financement qui ne demande pas d'effort d'épargne, quitte à ajouter un apport personnel plus important si vous en avez les moyens !

Et vous, mettez vous un effort d’épargne pour financer vos investissements?