Depuis le 1er Aout est entré en vigueur le décret sur l'encadrement des loyers à Paris (suite à la loi ALUR du 24 mars 2014). Ce dispositif consiste à limiter la hausse des locations en prenant un loyer de référence défini par l'OLAP (observatoire des loyers parisiens).

 

Comment sont fixés les prix ?

A partir de ce loyer de référence, un coefficient est appliqué afin de délimiter la fourchette de prix :

Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence augmenté de 20 %. Il représente la limite haute des loyers fixés lors de l'entrée dans un nouveau logement

Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %. Il représente la limite basse des loyers pratiqués au renouvellement du bail.

Location meublée : en ce qui concerne les logements meublés, une majoration par mètre carré de surface habitable est appliquée au loyer de référence défini pour les logements loués vides.

Pour connaitre le montant des loyers pratiqués à Paris, visitez ce site.

 

Le retour d'expérience ne sert-il pas de leçon ?

Comme nous le démontre Vincent Benard dans son excellent article datant de 2007 (accessible ici), encadrer les loyers n'a eu que des effets néfastes sur l'immobilier en France. Je ne vais pas développer ici le retour d’expérience et vous invite à lire l’article cité ci-dessus.

Vincent Benard nous fait également part dans son article d'une excellente citation de l’économiste suédois Assar Lindbeck qui fut aussi président du comité Nobel d’économie.

« Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville ».

 

Et les conséquences pour demain ?

Comment peut-on imaginer les évènements qui vont résulter de l'encadrement des loyers ? Est-ce que les locataires vont réellement être bénéficiaires de ce décret ? Dans la logique des choses, on peut donc aisément imaginer que les propriétaires ayant conscience de la faiblesse de leurs loyers n'hésiteront pas à appliquer une majoration. C'est un coup dur pour les ménages modestes.

Cependant qu'en est-il des propriétaires proposant des biens à des prix élevés ? Un prix fort est souvent justifié par une rénovation et des prestations intéressantes. A aujourd'hui, si les propriétaires se voient plafonner leurs loyers, quel serait l'intérêt de rénover un logement ? Un logement rénové se louera au même prix qu'un logement désuet. Il est donc fortement probable que le parc immobilier des villes impactées perde en qualité. Elise Franck et toutes les sociétés de valorisation de biens immobiliers ont du souci à se faire…

En allant plus loin, le risque le plus important à mes yeux est le désintérêt des investisseurs pour la pierre. C'est à double tranchant, car l'impact sera peut-être perceptible sur les prix immobiliers, mais le secteur construction/rénovation de logements risque de reculer nettement. Pour information, il existe plus de 100 000 entreprises œuvrant dans le BTP en Ile de France. Certes, toutes ne sont pas dédiées à l'immobilier d'habitation, mais je vous laisse imaginer l'impact.

Dernier argument, et non des moindres, si le nombre de construction d'habitations ralenti fortement, comment sera-t-il possible de répondre à la demande en logement dans les zones tendues, telle que Paris ? Ce qui pourrait se traduire, à la levée de l’encadrement des loyers, par une très forte augmentation des prix immobiliers.

Sans oublier la fameuse loi SRU (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain) qui vient gréver encore plus la rentabilité. Cette loi impose un taux de 20% de logements sociaux d'ici 2020 dans les nouvelles constructions. Bien évidemment, ces logements sociaux sont revendus à prix préférentiels à des organismes HLM, et la différence de prix est répercutée sur les logements « non sociaux » afin de compenser la perte. Dans une même résidence, M. Dupont va payer de sa poche la réduction octroyée à M. Hlm.

 

 Pour finir cet article, je vais faire une conclusion concise :

Encadrement des loyers = Danger

 

Vous pouvez consulter ici l'arrêté préfectoral visant l'encadrement des loyers.

 

Et vous, que pensez vous de l’encadrement des loyers ?