Je vous ai confié avoir mis momentanément de côté la recherche de notre prochain investissement dans un immeuble de rapport. Étant donné que nous avons vendu notre résidence principale c'est tout naturellement que nous avons priorisé notre recherche sur l'achat d'une nouvelle RP ! Maintenant que nous sommes bien installés nous avons repris la prospection d’un nouvel investissement immobilier. 

En ce qui concerne l'investissement dans un immeuble de rapport, je vous propose mon analyse de ce que j'ai pu constater actuellement sur le marché immobilier. C’est une analyse rapide, dont la conclusion semble très logique.

A Toulouse, les investissements locatifs réellement « rentables » sont rares. Pour être honnête, je n'en ai trouvé presque aucun dans les immeubles d'habitations. En réalité un seul m’a paru rentable, et je n’ai malheureusement pas été assez réactif. Voilà un bon retour d’expérience, qui confirme qu’il faut savoir être très réactif lorsqu’une bonne affaire se présente.

A Toulouse les prix sont élevés, et les investisseurs bien présents. Sans compter la concurrence des promoteurs qui disposent de capitaux importants pour investir et qui sont prêts à acheter à une rentabilité que je considérerais « médiocre », mais ce n'est pas leur objectif. Ils rasent tout simplement la totalité, ou réhabilitent complètement, pour proposer une résidence aux dernières normes et vendues à un prix très élevé.  Bref, il est difficile de se trouver une place sur ce marché à Toulouse, néanmoins nous restons toujours en veille active !

A contrario, je me suis penché sur le marché des immeubles de rapport dans deux villes spécifiques :

Dans le secteur de Pau, où réside ma belle-famille, et à Angoulême où réside la mienne. Et là, rien qu'en regardant les annonces sur internet, on tombe nez-à-nez avec des rentabilités (sur papier, donc à prendre avec des pincettes) que je n'ai encore jamais vu sur Toulouse. J’ai appelé quelques vendeurs pour obtenir d’avantage d’information, et effectivement la rentabilité semble meilleure.

J'en tire une conclusion relativement simple :

L'investissement dans les immeubles de rapport sur Toulouse est probablement effectué dans un objectif patrimonial. Investir dans la « pierre » représente une valeur sûre dans nos mentalités, Toulouse étant une ville relativement « fiable », les investisseurs sont prêts à acheter à une rentabilité moindre, mais en bénéficiant d'une certaine sécurité et probablement une plus-value sur le moyen/long terme. Il est donc compliqué d'obtenir un cashflow positif sans injecter un apport conséquent.

A contrario, Pau et Angoulême sont des villes où le tissu économique est beaucoup moins sécurisé (surtout Angoulême) et où la demande en logements est moins importante. Par conséquent le risque est plus élevé et l'objectif d'une plus-value à la revente ne doit pas être considéré comme acquis, loin là. Ce qui justifierait le fait qu'on trouve des rentabilités plus attractives.

Dans tous les cas nous continuons à prospecter. Mais force est de constater qu’il est plus simple de déceler des affaires dans les petites surfaces, qui offrent également une rentabilité correcte. Nous avons dernièrement signer pour l’achat d’un autre investissement immobilier sans apport, je reviendrai dessus lors du prochain article.

 

J'aimerais recueillir votre opinion, pour cela je vous pose deux questions :
Que pensez-vous de cette analyse de l’investissement dans un immeuble de rapport ?
Seriez-vous prêt à prendre un risque plus élevé mais obtenir une meilleure rentabilité, ou mettre un apport plus important et obtenir une meilleure sécurité au détriment de la rentabilité ?