Quelques jours auparavant, en épluchant les petites annonces, je suis tombé nez-à-nez sur la vente d'un immeuble de rapport à la rentabilité plutôt attractive.  Quelques interrogations me viennent à l'esprit car le bien ne ressemble pas vraiment à un immeuble d'habitation.

Un rendement intéressant

Néanmoins, le rendement brut est supérieur à 10% je me décide donc d'appeler et ainsi en connaître un peu plus sur ce fameux immeuble de rapport. Après avoir discuté avec l'agent immobilier en charge de la vente, il s'avère que l'immeuble est en fait un local de rapport composé de neuf locaux de répétitions, pour les musiciens  et de deux bureaux. Seul un bureau est actuellement non loué car c'est le propriétaire qui l'occupe.

Visite de l’immeuble

Nous planifions une visite de l'immeuble afin de creuser le potentiel de cet investissement immobilier. L'immeuble est situé dans une zone artisanale dans une ville limitrophe à Toulouse et fait parti d'une copropriété de trois lots mitoyens, par les côtés, identiques d'apparence mais chaque immeuble conserve la pleine propriété.

L'entrée du bâtiment est sécurisée par un système de badge avec code, ce qui permet aux locataires d'accéder à leurs locaux sans contrainte horaire. Un système d'alarme relié à une centrale sécurise le bâtiment. Les locaux de répétitions et les bureaux ne disposent pas de kitchenette et seul un sanitaire est présent dans les parties communes. Le hall d'entrée est en réalité une vaste pièce permettant la construction de cinq ou six bureaux/locaux de répétitions supplémentaires.

Nous continuons la visite. Je m'interroge sur l'insonorisation des lieux, imaginez neuf groupes de musique s'acharnant sur leurs instruments un beau dimanche de printemps ! Non…  nous sommes d'accord, ce n'est pas envisageable… Néanmoins on me confirme que les mûrs extérieurs sont épais d'un mètre, ce qui est rassurant. L'isolation entre les bureaux et les locaux de répétition parait  efficace. Quand à l'isolation phonique de chaque local de répétition, tout me semble bien optimisé, malgré le peu de connaissance que j'ai en acoustique. D'un autre côté, si l'insonorisation était mauvaise, les locaux ne seraient pas tous loués. Notons également la présence d'une VMC avec une bouche dans chaque local.

Je dois avouer que l'immeuble est plutôt sommaire, pas de superflu ni d'agrément spécifique. Ceci dit ce n'est pas un immeuble d'habitation ! Un regard sur l'ensemble structurel de l'immeuble laisse entrevoir une architecture simple, le tout en bon état. Par contre, la présence d'amiante sur le toit présage quelques travaux à l'avenir. Je ne connais pas les obligations, mais ça ne semblait pas être un problème pour le propriétaire actuel. C'est un point à creuser.

Passons maintenant en revue le calcul de la rentabilité

Frais d'acquisition + mensualités :

  • Prix annoncé 445k€
  • Loyer : 46320€ HC
  • Négociation estimée : 425k€
  • Apport de 40k€
  • Frais de notaire (7.5%) : 32k€
  • Financement souhaité : 417k€
  • Mensualité sur 20 ans : 2300€

Charges :

  • Taxe foncière : 2600€
  • Charges copropriété : 720€/an, du fait de la mitoyenneté du local avec des immeubles annexes
  • Eau + EDF : 1260€/an
  • Système d'alarme : 1300€/an

Et c'est tout….

(46320€ + 2200€ provision sur charge) – (2300€ * 12) = 20 920€ de revenus avant déduction des charges.

Je soustrais les charges (5900€), reste un cashflow de 15 020€ soit 1251€/mois.

Rendement net : 9,4% avant imposition.

La possibilité de créer des bureaux supplémentaires offre un potentiel intéressant. Notons également que le propriétaire a une liste d'attente de 35 groupes qui souhaitent louer un local de répétition. La demande est très forte dans le secteur et la concurrence faible. Le turnover est faible également (j'aurais pensé le contraire), d'une part à cause de la difficulté des groupes pour trouver un local dédié à la musique mais également de par les loyers qui sont sous-évalués. Ce qui offre un autre potentiel de rentabilité pour les locations futures et un taux de vacance locative plutôt faible.

 

Maintenant que vous connaissez le projet, je vous invite à me donner votre avis sur cet investissement!