Je n'imaginais pas aussi compliqué de trouver un immeuble de rapport rentable (cf mon analyse ici). C'est vrai qu'il y a une grande concurrence, quelques semaines auparavant une belle affaire m'est passée sous le nez, devancé par une personne qui a proposé de payer comptant les 500 000€ demandés par le vendeur, chose que je ne pouvais faire !

Néanmoins nous continuons de prospecter,  tout en gardant un œil sur les studios, cible idéale pour un financement sans apport personnel. Et nous avons finalement trouvé un investissement immobilier, une affaire que je qualifierais de « très correcte ». Pour rappel, sur Toulouse hypercentre (et proximité immédiate de l'hypercentre), il est compliqué d'obtenir des rentabilités nettes à deux chiffres. Sécurité et sérénité sont maitres mots lorsque vous investissez dans le centre d’une grande ville, la demande y est tellement forte que les vacances locatives se font rares, et la revente est relativement facile mais avec une rentabilité moindre.

Nous avons signé pour un studio de 20m² dans un immeuble en briquettes rouges, beaucoup de charme, situé à 100m d'une bouche de métro et très proche de l'hypercentre (Métro Marengo et 10mns à pieds de la place Wilson, pour ceux qui connaissent le secteur). Nous souhaitons financer cet investissement immobilier sans apport personnel hormis l’achat des fournitures pour l’ameublement.  L'appartement est vendu vide, seulement un léger rafraichissement à prévoir ainsi que l'achat de meubles pour la location meublée. Le bien possède aussi une cave… chose que nous avons appris à la signature du compromis (!) et qui nous a donné le sourire… comme un petit cadeau supplémentaire.

Nous avons récupéré les clés. Deux semaines de gros nettoyage et d'aménagement ont été nécessaires pour rendre le logement attrayant, sur notre temps libre du soir et weekend. Nous avons acheté pour 700€ de mobilier, somme dérisoire compte tenu des économies d'impôts que permet la location meublée !

Le prix d'achat est de 65 000€, et nous visons un loyer de 480€ charges comprises.  Nous avons vu juste : locataire trouvé au bout d'une semaine seulement !

Sur cet achat immobilier nous avons donc choisi un investissement sécurisé au détriment de la rentabilité même si elle reste tout à fait correcte grâce aux avantages de la location meublée avec le statut LMNP dans l’ancien. Nous optons donc pour un financement à 110% (Comme indiqué précédemment nous ne mettons pas d’apport personnel, l'intégralité sera financé par le crédit immobilier) le montant des loyers couvrira le remboursement du crédit immobilier que nous avons pris sur 18 ans (mensualités de 420€)

Quelques chiffres:

  • Emprunt du montant total du projet: 71 000€ (Frais de notaire, de garantie etc…)
  • Taxe foncière: 350€
  • Charges : 30€/mois, dont 20€ récupérables
  • Loyer: 460€+ 20€ de provisions sur charges
  • Rentabilité nette: 7.1%

Autre point qui peut s'avérer positif, le quartier va évoluer prochainement pour accueillir un quartier d'affaires, ce qui peut potentiellement tirer les prix vers le haut. Néanmoins et comme je l'ai conseillé à maintes reprises, il ne faut pas miser sur une plus-value qui sera peut-être inexistante mais plutôt se focaliser sur la rentabilité et l'aspect sécurisé de l'investissement en question. Ici nous estimons le risque faible.

Aussi, nous avons signé dernièrement un compromis pour l'achat d'un lot de 7 parkings, proche du centre de Toulouse avec une rentabilité nette qui frôle les 10% … je vous en parlerai d'avantage dans un prochain article !

 

Et vous, où en êtes-vous de vos projets d'investissement ?