Vous avez réalisé un ou plusieurs investissements immobiliers et pour assurer une rentabilité optimale vous souhaitez réduire les périodes au cours desquelles votre bien n’est pas loué. Mais qu’est-ce que la vacance locative et comment en limiter l’impact?

 

La vacance locative: définition

On appelle vacance locative la période durant laquelle le bien n’est pas loué. Il s’agit du temps entre deux contrats de location, où le propriétaire bailleur ne perçoit pas de loyers. On note actuellement un accroissement du taux de vacance locative. Entre 2008 et 2010, le taux a connu une augmentation de près de 12% et, depuis, il continue de croître.

Cet accroissement a bien évidemment un impact sur la rentabilité de votre investissement immobilier. Un autre problème se pose dans le cas d’un bien acquis dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation immobilière. En règle générale, si un appartement demeure inoccupé durant 12 mois consécutifs, le propriétaire investisseur perd tous ses droits à défiscalisation.

 

La vacance locative: pourquoi?

Les raisons de la vacance locative peuvent être multiples. La première est la difficulté pour le propriétaire bailleur de trouver des locataires solvables. Dans ce cas, plutôt que de risquer des loyers impayés, il préfère souvent laisser sa maison ou son appartement inoccupés, ce qui représente une sorte de vacance locative « désirée » .

Même s’il y a pénurie de logements dans certaines villes ou certaines régions, la situation n’est pas identique partout et les futurs locataires ont généralement le choix entre plusieurs biens. Lorsqu’un appartement ou une maison ne se louent pas, ce peut être parce que le montant du loyer est trop élevé. Dans ce cas, les locataires se tourneront vers des locations meilleur marché.

Mais le manque d’attractivité d’un bien peut aussi s’expliquer par une certaine vétusté, lorsque le propriétaire n’entretient pas suffisamment l’appartement. Il faut savoir que les locataires se tournent plus facilement vers des appartements neufs et fonctionnels et que si vous souhaitez louer un appartement ancien, il vous faut veiller à le rendre attractif

 

Quelques pistes pour réduire votre taux de vacance locative

La première condition pour que vous puissiez rentabiliser un investissement immobilier locatif est de bien évaluer l’attractivité du bien avant l’achat ou le potentiel que vous pourrez donner à ce logement, sans se laisser aveugler par d’éventuels avantages fiscaux ou des arguments ubuesques de la part du vendeur. On recommande souvent aux investisseurs de choisir un appartement avec un esprit critique en évaluant au mieux le potentiel de rentabilité. Ensuite, il faut accepter de louer aux tarifs du marché. Il est bien entendu possible de le louer à un tarif supérieur en fonction des prestations que vous proposerez.

Elargissez votre panel de locataire en souscrivant à une assurance contre les loyers impayés de type GRL. C'est un contrat d'assurance à but social et qui permet donc d'accepter des locataires aux revenus plus modestes tout en étant assuré contre les risques de loyers impayés.

Il existe également des assurances contre les vacances locatives. Elles peuvent permettre de réduire l’impact de l'absence de locataire mais faites attention au montant de la franchise et au plafond de remboursement ainsi que la durée associée. Aussi, comptez un tarif d'environ 1.5% du montant des loyers. Mais mieux vaut veiller à louer son bien en l’entretenant régulièrement et en conservant ses locataires solvables. Les locataires étant sensibles à la facture énergétique, des travaux d’isolation peuvent se révéler payants dans l’ancien.

Enfin, pour mettre toutes les chances de votre côté lors des visites, il faut savoir séduire. Les stratégies du home staging mettent en valeur les biens immobiliers et sont aujourd’hui à la mode. Elles consistent à améliorer l’esthétique de l’appartement en le mettant au goût du jour.

 

Et vous, avez-vous déjà fait face à une longue période de vacance locative et quelles ont été vos astuces pour y remédier ?