Le Code Civil définit la propriété comme le droit de jouir et de disposer d’un bien. Elle se répartit entre l’usus – la possibilité d’utiliser le bien -, le fructus – la possibilité de bénéficier de ses fruits (tels que loyers) – et l’abusus – la possibilité d’en disposer (vendre, louer, donner).

 

Qu’est-ce que le démembrement d’un bien

Que ce bien soit mobilier ou immobilier, il est possible de le démembrer. C’est-à-dire que l’on peut séparer le droit de propriété entre l’usage du bien et la propriété de ce dernier : soit entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Ce démembrement peut être temporaire et prendre fin selon le contrat établi ou au décès de l’usufruitier. Lorsque le démembrement prend fin, le nu-propriétaire retrouvera son usufruit de plein droit et sans frais.

 

Le démembrement immobilier pour le dernier conjoint

Le cas le plus fréquent est la donation de l’usufruit au conjoint, en cas de décès, afin que celui-ci continue de bénéficier de l’usage de son bien ou d’en conserver les revenus si ce dernier est loué. Les enfants sont alors nus-propriétaires, l’usufruit leur revenant au décès du dernier des conjoints sans droit supplémentaire à payer : c’est ce que l’on nomme alors le remembrement.

 

Le démembrement immobilier pour l’intérêt fiscal

Le démembrement peut aussi avoir un intérêt vis-à-vis des revenus fonciers et, donc, des impôts. En effet, en cas de travaux à réaliser, l’usufruitier doit les prendre à sa charge. Si le nu-propriétaire vient à en supporter tout ou partie, il peut le déduire de ses revenus fonciers, et selon le montant de ces dépenses, le reporter sur une période de 10 ans, sans limite de plafond.

Le nu-propriétaire bénéficie d’un avantage supplémentaire : les dettes qu’il a engagées lors de l’achat du ou des biens sont déductibles dès lors que ces dépenses lui sont personnelles. Par ailleurs, la taxe foncière est payée par l’usufruitier ; quant à la taxe d’habitation, elle est à la charge du locataire (qui peut être l’usufruitier s’il occupe le bien).

Le nu-propriétaire peut vendre le bien, avec l’accord de l’usufruitier ou, sinon, il pourra vendre sa seule nue-propriété selon les termes qui la régisse. En cas de vente conjointe la plus-value sera répartie au prorata des droits de chacun ; si la vente est séparée, chacun devra assumer sa propre part de plus-value immobilière selon sa valeur de bien initiale et sa vente personnelle. La valeur initiale de l’immeuble est déterminée par son prix d’acquisition ou sa valeur au jour de la donation.

L’intérêt de l’usufruitier est de bénéficier de revenus rapides pour un investissement plus faible que ne le serait l’achat du bien total (de l’ordre d’un quart de la valeur).
A contrario, il existe aussi des sociétés immobilières spécialisées proposant l’achat d’un bien en nue-propriété, un certain nombre d’années (en moyenne 15 ans) avant d’en avoir aussi l’usufruit. Dans ce cas, l’intérêt est d’investir pour l’avenir.

L’usufruitier doit déclarer la pleine valeur du bien s’il est assujetti à l’ISF, sauf dans quelques cas particuliers (usufruit réservé à un organisme étatique ou à une association d’utilité publique, acte sous disposition légale, ou encore si vente de la nue-propriété à des personnes autres que légataires ou qu’usufruitier).

 

Le démembrement est, au final, un acte permettant de laisser bénéficier un conjoint de l’usufruit de son bien immobilier, mais ce peut être également, un contrat permettant de jouir d’avantages fiscaux, que ce soit dans le cadre d’une société ou d’un bien personnel. Dans ces différents cas de figure, la consultation d’un conseiller fiscal, patrimonial ou d’un notaire vous permettra d’en affiner les contours.