Dans un article précédent je vous ai confié que ma femme et moi-même sommes à la recherche d'un immeuble de rapport sur Toulouse pour notre projet d’investissement immobilier. Voici un petit récapitulatif de ce qui s'est passé à aujourd'hui !

Concernant notre budget, nous nous fixons entre 400k€ et 600k€ maximum, hors frais de notaire (apport de 40k€ approximativement). L'objectif est d'assurer un autofinancement complet, et dégager un cashflow. Cette somme peut paraître énorme, mais en fait c'est en quelque sorte un ticket d'entrée pour Toulouse. Les biens qui correspondent à ce budget sont assez rares, et la majorité des annonces proposent des immeubles à la rentabilité médiocre. Je sous-entends par « médiocre », une rentabilité en dessous de 6% brut.

Il peut y avoir une explication rationnelle : investir à Toulouse représente un placement très peu risqué, la demande locative étant très forte. On trouve donc des rentabilités moins intéressantes que dans d'autres secteurs moins attractifs, mais avec une certaine sécurité assurée. Néanmoins, comme pour tout, il faut savoir être patient, surtout ne pas se précipiter et je crois fermement que la bonne affaire se présentera tôt ou tard. Pour ce projet d’investissement c'est surtout une question de temps, et de boulot!

Il y a également la concurrence des marchands de bien. Ces personnes ont en règle générale un budget bien plus important, ce qui leur apporte de la souplesse. Ils achètent, retapent, et revendent à la découpe. Les promoteurs également : ils achètent un immeuble ou une maison, le rase, et construisent une résidence neuve BBC et tout le tralala vendue à un prix d'or.

Pour en revenir aux recherches je vous avais parlé précédemment d'un local de rapport. Je pense sincèrement que c'était une très bonne affaire, avec du potentiel. C'était le premier bien de ce type que nous visitions, quelques craintes notamment sur la gestion de ce type d'immeuble, moins commode que pour gérer de l'habitation. Nous continuons notre chemin, le bien aurait trouvé acquéreur.

Nous avons visité un autre immeuble, d'habitation cette fois-ci. Nous avions même fait une proposition. L'immeuble est composé de 5 studios, le tout en bon état dans un quartier très bien placé dans Toulouse. La rentabilité n'était pas sensationnelle, mais il y avait du potentiel pour l'améliorer. Le bien était affiché à 370k€, et nous avions proposé 350k€. Le seul « hic », et pas le moindre, c'est qu'un des locataires, retraité et âgé de plus de 75 ans, ne paye pas. Donc impossible à expulser, sauf de son plein grès, ou attendre la fin de ses jours. 350k€ était le budget max que nous nous autorisions pour ce bien pour assurer une rentabilité convenable. Mais une personne a proposé une offre au prix de vente, soit 370k€.

Un autre constat, plus général cette fois-ci, est que beaucoup d'investisseurs sont prêts à payer le prix fort. Il suffit juste que l'immeuble soit très bien placé et on se bouscule dans la file d'attente ! Et même si la rentabilité est médiocre !

Pour résumer ces premières lignes de notre projet d’investissement, c'est un challenge qui s'avère plus dur que je ne l'imaginais, mais pas impossible. Je le répète, il faut être patient et ne pas se précipiter… Je ne manquerai pas de vous tenir au courant de l'avancée des recherches. De toute façon nous prospectons toujours les petites surfaces, qui offrent de belles rentabilités notamment en profitant du statut LMNP ancien.

 

En attendant, si vous avez des conseils ou tout autres astuces n’hésitez pas à m’en faire part dans les commentaires!