La promesse d’achat est une offre unilatérale faite par l’acheteur dans le cadre d’une acquisition immobilière. On l’appelle aussi offre d’achat ou offre de prix. Les agents immobiliers ont souvent recours à cette solution qui engage l’acheteur. Dans la mesure où elle n’engage pas le vendeur, elle est à manier avec une certaine prudence

 

La proposition d’achat : définition et risques

La proposition d’achat est une offre écrite manifestant votre intérêt pour un bien immobilier. Elle constitue un engagement à acquérir le bien à un prix donné, mentionné dans la proposition d’achat. Elle permet de formaliser votre offre et de témoigner du sérieux de vos intentions d’achat. De quoi convaincre plus aisément le vendeur, dans un contexte immobilier où il peut avoir tendance à vouloir faire jouer la concurrence entre les acquéreurs intéressés.

Lorsque le vendeur répond par écrit à une proposition d’achat pour indiquer son accord, la vente est réputée conclue. L’offre d’achat, dès lors qu’elle est signée, engage l’acheteur, même si la vente recèle encore nombre de zones d’ombre, comme la présence de servitudes, une information sur les charges, les travaux à réaliser et leur montant, etc. Intervient ensuite la signature du compromis de vente.

Lorsque la proposition d’achat est au prix demandé initialement par le vendeur, celui-ci est tenu de l’accepter. Si elle est inférieure, il peut faire une contre-proposition, qui sera acceptée ou non par l’acheteur.

 

La proposition d’achat : quelques précautions

La proposition d’achat ayant valeur juridique, si l’acheteur veut se rétracter, le vendeur peut se retourner contre lui. Cette situation est peu fréquente dans les faits, mais ne cédez pas pour autant à un agent immobilier qui voudrait vous faire signer une proposition suite à un coup de cœur pour un bien, et cela sans vous laisser un délai de réflexion. Une offre verbale est à privilégier. Il est aussi souhaitable de limiter son offre dans le temps (8 jours par exemple – mieux vaut une offre de courte durée).

On le voit, il est préférable cadrer sa proposition d’achat. D’autres mentions peuvent y figurer : modalités de réponse du vendeur (on peut demander une réponse par recommandé), conditionner son offre à la signature d’un compromis de vente et à ses conditions suspensives, comme l’obtention du crédit, par exemple. Dans le cas d’un compromis, l’acheteur dispose en effet d’un délai de rétractation de 7 jours.

 

Solution alternative : la promesse de vente

En tant qu’acheteur, vous aurez plus de garanties si vous obtenez du propriétaire une promesse de vente. Vous pouvez lui manifester votre intérêt par une offre verbale et lui proposer cette solution. Le propriétaire s’engage par cette promesse unilatérale auprès de l’acheteur à lui vendre son bien : il s’agit donc d’une réservation, pour laquelle l’acheteur verse en général 10% du prix du bien. Cette option est d’une durée habituelle de 2 ou 3 mois.

L’inconvénient de la promesse de vente est que si l’acheteur renonce à l’acquisition à l’issue du délai, les 10% reviennent au vendeur. Il faut donc, là aussi, bien réfléchir avant de conclure cet avant-contrat, qui doit par ailleurs être enregistré dans les 10 jours auprès de la recette des impôts. Il s’agit cependant d’une solution plus cadrée et plus contraignante pour le vendeur. L’acquéreur bénéficie en particulier du délai de rétractation de 7 jours.

 

Il est possible d’utiliser l’offre d’achat à des fins stratégiques (lorsque vous passer par un intermédiaire professionnel de l’immobilier pour acheter votre bien, une personne a qui vous avez montré votre sérieux et avec qui vous avez noué une relation de confiance). Par exemple pour un bien en mandat simple dans plusieurs agences, dans un secteur où l’offre est faible en comparaison à la demande et si le prix est très compétitif, il peut-être judicieux de faire une proposition d’achat au prix demandé, même sans avoir visité le bien. Dans ce cas vous bloquez les autres visites, et vous êtes ainsi prioritaire, ce qui vous assure l’exclusivité en quelques sortes. Et si jamais vous soulevez un problème par la suite, il vous sera toujours possible de vous rétracter. Bien évidemment il vous faut connaitre parfaitement le secteur où vous souhaitez investir, car vous l’aurez probablement remarqué, un investissement immobilier qui représente réellement une bonne affaire reste rarement plus d’une semaine sur le marché!

 

Et vous, est-ce vous privilégiez la négociation pour obtenir un meilleur prix, ou jouez-vous la carte de la réactivité lorsque vous tombez sur une excellente affaire?

 

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