Cet article est complémentaire a « Exemple d’investissement accessible à tous ». Dans cet article j’explique l’achat d’un studio et précise que la location est meublée. Ci-dessous je décris le statut de Loueur Meublé Non Professionnel LMNP et j’explique pourquoi j’ai choisi la location en meublé.
Une location est considérée « meublée » lorsque le locataire n’a plus qu’à poser ses valises. Autrement dit le logement doit être pourvu du mobilier permettant au locataire de vivre correctement (lit, bureau, canapé…)
Ce statut s’applique sous les conditions suivantes :
Les revenus fonciers ne doivent pas excéder 50% des revenus professionnels du foyer fiscal
Les revenus fonciers doivent être inférieurs à 23 000 euros par an. Dans le cas contraire nous passons sous le statut de Loueur Meublé Professionnel.
La fiscalité liée au LMNP est très avantageuse, explications :
Les revenus issus d’une location meublée sont imposables au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non au titre des revenus fonciers.
On peut opter pour deux régimes
Micro-BIC : Ce régime permet un abattement forfaitaire de 50% des revenus fonciers.
Réel simplifié (ou réel normal) : Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges des revenus fonciers pour le calcul de l’imposition, à savoir :
=> Les intérêts d’emprunt liés au crédit contracté pour acheter le bien
=> Les charges locatives
=> Les travaux effectués
=> La taxe foncière
=> Assurance loyers impayés
Si le montant total des charges dépasse les revenus fonciers perçus, vous êtes donc en déficit foncier. Il est possible de reporter ce déficit pendant 10 ans.
Si le montant total des charges ne dépasse pas les revenus fonciers il est possible d’utiliser la réserve d’amortissement. Avec le statut LMNP il est en effet possible d’amortir l’immobilier sur une durée de 20 à 50 ans, et le mobilier sur une durée de 5 à 10 ans.
Prenons maintenant un cas pratique :
Studio en location statut LMNP régime réel, loyer 405 € + 35€ de provisions sur charges.
Revenus foncier sur une année = 440 x 12 = 5280 €
Annuité du crédit : 340 x 12 = 4080 € dont 2430 € d’intérêts d’emprunt
Taxe foncière : 460 €
Assurance loyers impayés : 150€
Charges annuelles totales : 600 €
Totalité des charges déductibles : 2430 + 460 + 150 + 600 = 3640 €
Il y a donc un excédent de revenus fonciers : 5280 – 3640 = 1640 € qui vont pouvoir être annulés grâce à la réserve d’amortissement !
Le studio a été acheté 52500€ (hors frais d’agence et frais de notaire). Le terrain n’étant pas amortissable on considère une enveloppe de 15% qu’on ne pourra pas utiliser. La valeur à prendre en compte pour l’amortissement sera de 52500 – 7875 = 44625 €
il est donc possible de « piocher » dans cette réserve de 44 625€ pour essayer d’annuler l’excédent de 1640€. Si on prend un amortissement linéaire sur 30 ans, on peut déduire 1490€ par an, il reste donc 150€ que nous pouvons réduire grâce à l’amortissement du mobilier et d’autres frais. Le nouveau montant de la réserve sera de 43135€ qu’il sera possible d’utiliser l’année prochaine. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un cabinet d’expertise comptable pour vous aider.
Notre ministre du logement Cécile Duflot a instauré l’indexation des loyers sur l’IRL. Il n’est donc plus possible de fixer librement le montant de la location SAUF pour le statut Loueur Meublé…
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est donc très avantageux car il permet de fixer librement le montant des loyers et d’avoir des revenus fonciers nets d’impôts pendant un bon moment !
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at 20 h 22 min
Bonjour,
Il y a quelques imprécisions dans cet article. Du moment que tu as choisis de faire de la location meublée tu as deux statuts LMP et LMNP.
Au lieu de parler de conditions pour bénéficier du LMNP il est plus logique de parler des conditions pour bénéficier du LMP. Du moment que tu ne peux pas prétendre au statut du LMP tu tombes de facto dans le LMNP !
Dire que l’on a choisi ce statut est donc quelque peut trompeur. La où tu as eu le choix c’est entre le micro-BIC et le réel puisque tes loyers n excedent pas le bareme à partir duquel le réel s’impose.
at 13 h 41 min
Didier,
Merci pour tes remarques, dire qu’on a « choisi ce statut » n’est effectivement pas le bon terme. Je viens de modifier l’article en tenant compte de ton commentaire.
Damien
at 18 h 14 min
« il est donc possible de « piocher » dans cette réserve de 44 625€ pour annuler l’excédent de 1820€ »
Un détail. On ne pioche pas ce que l’on veut, comme on veut, et la réserve n’est pas préexistante.
La base, c’est l’amortissement linéaire de l’investissement consenti, c’est un montant fixe par poste. En simplifiant, on peut amortir 3% environ par an.
Actuellement, amortir à 5% (ie sur 20 ans), c’est agiter un chiffon rouge pour attirer nos amis de Bercy.
Ce qui donne dans les 1340 euros d’amortissement par an.
Si le résultat avant amortissement excède l’amortissement, on le déduit intégralement. Ici, avec 1800 de résultat, l’amortissement est consommé. Cela dit, l’intérêt reste puisque la fiscalité s’appliquera sur les 500 euros environ de résultat après amortissement.
Par contre, si le résultat avant amortissement est inférieur, le surplus d’amortissement est mis en réserve, utilisable sans limite de temps. C’est uniquement parce qu’on n’a pas utilisé l’amortissement en année N-1 qu’on dispose d’une réserve en année N (en plus de l’amortissement linéaire classique)
Ex : un résultat de 1000 euros, on déduit 1000 au titre de l’amortissement, et on met en réserve 340. L’année suivante, on pourra utiliser l’amortissement linéaire de 1340, et si nécessaire piocher dans la réserve constituée.
at 19 h 00 min
Merci xa pour la précision. On peut également amortir les frais d’agence et de notaire (sur 10 à 60 ans), assez de quoi faire pour ne pas avoir à payer d’impôts
at 18 h 00 min
Bonjour,
Petite précision dans les calculs :
« Il y a donc un excédent de revenus fonciers : 5280 – 3640 = 1820 € ».
Attention, 5280-3640=1640 et non 1820.
Ce n’est donc pas 330€ qui reste après la déduction de l’amortissement mais 150€, la moitié.
at 21 h 20 min
Bonjour Rudy,
C’est effectivement une erreur de ma part, merci pour la correction, l’article est mis à jour.