Cet article est complémentaire a « Exemple d'investissement accessible à tous ». Dans cet article j'explique l'achat d'un studio et précise que la location est meublée. Ci-dessous je décris le statut de Loueur Meublé Non Professionnel LMNP dans l’ancien et j'explique pourquoi j’ai choisi la location en meublé.

Une location est considérée « meublée » lorsque le locataire n'a plus qu'à poser ses valises. Autrement dit le logement doit être pourvu du mobilier permettant au locataire de vivre correctement (lit, bureau, canapé…)

Ce statut s'applique sous les conditions suivantes :

Les revenus fonciers ne doivent pas excéder 50% des revenus professionnels du foyer fiscal
Les revenus fonciers doivent être inférieurs à 23 000 euros par an. Dans le cas contraire nous passons sous le statut de Loueur Meublé Professionnel.

La fiscalité liée au LMNP ancien est très avantageuse, explications :

Les revenus issus d'une location meublée sont imposables au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non au titre des revenus fonciers.

On peut opter pour deux régimes

Micro-BIC : Ce régime permet un abattement forfaitaire de 50% des revenus fonciers.

Réel simplifié (ou réel normal) : Ce régime permet de déduire l'ensemble des charges des revenus fonciers pour le calcul de l'imposition, à savoir :

=> Les intérêts d'emprunt liés au crédit contracté pour acheter le bien

=> Les charges locatives

=> Les travaux effectués

=> La taxe foncière

=> Assurance loyers impayés

Si le montant total des charges dépasse les revenus fonciers perçus, vous êtes donc en déficit foncier. Il est possible de reporter ce déficit pendant 10 ans.

Si le montant total des charges ne dépasse pas les revenus fonciers il est possible d'utiliser la réserve d'amortissement. Avec le statut LMNP il est en effet possible d’utiliser l’amortissement immobilier sur une durée de 20 à 50 ans, et le mobilier sur une durée de 5 à 10 ans.

Prenons maintenant un cas pratique :

Studio en location statut LMNP régime réel, loyer 405 € + 35€ de provisions sur charges.

Revenus foncier sur une année = 440 x 12 = 5280 €

Annuité du crédit : 340 x 12 = 4080 € dont 2430 € d'intérêts d'emprunt

Taxe foncière : 460 €

Assurance loyers impayés : 150€

Charges annuelles totales : 600 €

Totalité des charges déductibles : 2430 + 460 + 150 + 600 = 3640 €

Il y a donc un excédent de revenus fonciers : 5280 – 3640 = 1640 € qui vont pouvoir être annulés grâce à la réserve d'amortissement !

Le studio a été acheté 52500€ (hors frais d'agence et du montant des frais de notaire). Le terrain n'étant pas amortissable on considère une enveloppe de 15% qu'on ne pourra pas utiliser. La valeur à prendre en compte pour l'amortissement sera de 52500 – 7875 = 44625 €

il est donc possible de « piocher » dans cette réserve de 44 625€ pour essayer d’annuler l’excédent de 1640€. Si on prend un amortissement linéaire sur 30 ans, on peut déduire 1490€ par an, il reste donc 150€ que nous pouvons réduire grâce à l’amortissement du mobilier et d’autres frais. Le nouveau montant de la réserve sera de 43135€ qu’il sera possible d’utiliser l'année prochaine. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un cabinet d’expertise comptable pour vous aider.

Notre ministre du logement Cécile Duflot a instauré l'indexation des loyers sur l'IRL. Il n'est donc plus possible de fixer librement le montant de la location SAUF pour le statut Loueur Meublé…

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est donc très avantageux car il permet de fixer librement le montant des loyers et d'avoir des revenus fonciers nets d'impôts pendant un bon moment !

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