Le régime de taxation des plus-values immobilières vient de changer ! Et c'est  une bonne nouvelle (ou pas…) pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent mettre en vente leur bien immobilier. Sont concernés les résidences secondaires ainsi que les biens immobiliers proposés à la location.

Le 16 Juin 2013, le président de la République François Hollande a annoncé que la taxation des plus-values immobilières 2014 (en vigueur au 1er Septembre 2013) retournerait au régime qui était en vigueur jusqu'en 2004. Qu'est-ce que cela signifie et quel sera l'impact sur vos plus-values et fiscalité immobilière ?

 

Exonération au bout de 22 ans de détention

Actuellement l'exonération totale de la plus-value est effective au bout de 30 ans de détention. Dorénavant, et ce dès le 1er Janvier 2014 (peut-être même avant, au plus tôt le 1er Septembre 2013) l'abattement sur la plus-value pourrait être de 5% par an dès la troisième année de détention jusqu'à la 22ème année, au bout de laquelle l'exonération sera totale.

S’ajouterait un abattement exceptionnel de 25% sur la plus-value immobilière (sur les 19%, et non sur les 15,5% des prélèvements sociaux (CSG, CRDS)) valable du 1er Septembre 2013 au 31 Août 2014.

Je vous invite à lire cet article pour connaître le détail de la taxation des plus-values immobilières actuellement en vigueur.
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Barème progressif de l'impôt sur le revenu

Par contre, la plus-value réalisée après abattement se rajouterait à l'impôt sur le revenu. Ce qui aura pour conséquence de pénaliser fortement les hauts revenus.

Prenons exemple d'un foyer composé d'un couple sans enfant, dont le revenu s'élève à 55000€ annuel et donc situé dans la tranche à 30%. Le montant de leur imposition selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu s'élève à 5 367€.

Ce même couple réalise une plus-value de 30 000€ pour la vente de leur investissement immobilier après 5 années de détention, avec un achat à 70 000€ et une revente à 100 000€.

 

  • Nouveau régime plus value immobilière 2014 :

Ce nouveau régime de taxation des plus-values immobilières impliquerait donc un abattement de 10% au titre des 5% par année de détention au-delà de la troisième année, puisque ce même couple à détenu le bien pendant 5 ans.

Pour le calcul de la plus-value immobilière, nous tenons compte du forfait 7.5% (frais de mutation) dès l'acquisition et de 15% (au titre des travaux, sans justificatif) après la 5ème année de détention, soit un prix corrigé 85 750€ qui nous servira de base pour le calcul de la plus-value.

Plus-value brut = 100 000€ – 85 750€ = 14 250€

Avec l'abattement de 5% pendant deux ans, la plus-value nette devient égale à 12 825€

La plus-value nette s'ajouterait au revenu du foyer soit :

55 000€ + 12 825€ = 67 825€

Nouveau montant de l'imposition = 9215€ soit  3848€ supplémentaire (5 367€ initialement)

Le montant des prélèvements sociaux (15.5%) s'élève donc à 1 988€

Soit un total de 5 836€

 

  • Avec le régime actuel :

Pas d'abattement en dessous de la 6ème année, seuls les forfaits de 7.5% à l'achat et 15% à la 5ème année de détention sont appliqués.

Plus-value nette = 100 000€ – 85 750€ = 14 250€

L'impôt s'élève donc à 2708€ de taxe sur la plus-value et 2 209€ au titre des prélèvements sociaux

Soit un total de 4 917€

 

Le nouveau régime impliquerait une hausse de 800€ dans le cadre de cet exemple. Aucun coefficient d'érosion monétaire n'a été appliqué. On pourrait donc imaginer que la plus-value serait donc approximativement identique.

Néanmoins, si le TMI dépasse 30%, on pourra regretter une taxation très élevée de la plus-value, notamment si la nouvelle tranche à 75% voit le jour.

Pour les personnes situées à 14%, ou moins, ce nouveau régime peut s'avérer avantageux, sauf en cas de plus-value démesurée…

 

Et vous que pensez-vous de ce nouveau régime de taxation des plus-values ?

 

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