Dans la première partie de « votre stratégie d'investissement », nous avons passé en revue les différents types de transactions possibles pour vous aider à définir votre stratégie d'investissement. Je vous propose dans cette deuxième partie de mettre en situation ces différentes transactions dans un exemple concret. Nous allons définir des hypothèses de départ en étant le plus objectif possible. Cet exemple pourra vous servir d'exemple pour vous guider dans votre réflexion afin de définir votre propre stratégie d'investissement en prenant des hypothèses réalistes.

Vous avez 25 ans, êtes employé à temps complet, possédez 5 000 € d'économie et avez pris l'habitude d'épargner 100€ par mois. Votre objectif est de vous constituer un patrimoine pour devenir indépendant financièrement et protéger votre future famille. Vous vous fixer 20 ans pour atteindre votre objectif. Maintenant quelle sera votre stratégie d'investissement pour atteindre votre but ?

Premièrement, vous vous former à l’investissement immobilier, phase très importante pour pouvoir appréhender correctement ses premiers investissements. Vous débutez par un investissement immobilier locatif type parking et studio. Prenez l'hypothèse que vous réalisez lors de la première année un investissement à la fois dans un parking ET investir dans un studio.

Vous utilisez au maximum l'effet de levier du crédit immobilier de façon à ce que la location rembourse l'intégralité du crédit immobilier et des charges avec un financement sur 20 ans voir 25 ans pour le studio et 10 ans voir 15 ans pour le parking, vous gagnerez la confiance de votre banquier grâce à votre bonne gestion de ces investissements.

Vous possédez maintenant deux investissements immobiliers locatifs qui ne vous demandent que peu de temps pour leur gestion. Vous vous formez ainsi à la gestion locative et apprenez également la fiscalité.

Après avoir acquis les bases de l'investissement immobilier, vous vous lancer la deuxième année dans quelques opérations d'achats/reventes de biens immobiliers pour vous constituer un apport pour votre prochain investissement. Prenez par exemple quatre années pour opérer deux transactions immobilières d'achat/revente, et estimons le profit à 20 000€ pour les deux opérations.

Au bout de ces cinq années vous mettez en vente vos deux premiers investissements immobiliers. Le remboursement du capital sur ces cinq années et la revalorisation de vos biens vous permettront probablement un profit de 15 000€. Vous avez également épargné 100€ par mois, soit 6000€ d'économies sur cinq ans. Vous possédez maintenant un capital de 46 000€ (5 000€ + 6000€ + 20 000€ + 15 000 €) grâce à vos investissements et vos économies.

Il vous reste maintenant 15 ans pour atteindre votre objectif ! Qu'allez-vous faire de ces 46 000€ ? Acheter une belle voiture Allemande ? Non ! N'oubliez pas que vous avez un objectif à tenir ! Utilisez votre capital pour acheter un immeuble de rapport, avec un financement identique à vos deux premiers investissements, mais sur une durée de 15 ans. Gardez une partie de vos économies personnelles en tant que « capital risque » et « capital travaux ». Prenez soin de bien étudier la rentabilité de votre immeuble de rapport, facteur clé pour réussir votre investissement.

Je prends volontairement un exemple avec une rentabilité correcte, mais qui ne satisferait pas tous les investisseurs :

  • Prix d'achat 350 000€ (140 m², 7 studios, soit 2500€ le m²)
  • Montant des frais de notaire : 26 000€
  • Frais de dossiers + garanties : 3 000€
  • Loyers perçus : 35 000€ charges comprises
  • Taxes foncière : 1 400 €
  • Charges/an : 1 800€
  • Assurances : 1 200€
  • Rentabilité net : (35 000€ – 1 400€ – 1 800€ – 1 200€) / (350 000€ + 26 000€ + 3 000€) = 8.12%
  • Apport : 40 000€
  • Somme empruntée : 339 000€
  • Crédit mensuel 15 ans (taux 3%, assurance: 0.36%) : 2 440€
  • Cashflow : 35000 € – 2440 € x12 – 1500 € – 1800 € – 1200 € = 1220 €

Vous vous assurez que vos revenus tirés de la location soient supérieurs au crédit immobilier afin de payer les charges et taxes et de vous créer une provision pour les éventuels vacances locatives et travaux à venir. Optimisez la rentabilité (pensez au statut loueur meublé professionnel par exemple), et n'oubliez pas d'augmenter chaque année vos loyers via l'indexation sur l'Indice de Référence des Loyers publié chaque trimestre par l'INSEE. Vos loyers augmenteront et donc votre cashflow augmentera également. En prenant l'exemple d'une revalorisation des loyers de 1% par an, à l'issue des 15 ans vos loyers vous rapporteront 40 600€.

Vous y êtes arrivés, 20 ans plus tard, vous possédez un immeuble de rapport qui vous rapporte 40 600€ annuel grâce à votre stratégie d'investissement, vous savez que vous pouvez maintenant quitter sereinement votre job… et vos enfants sont sécurisés car ils pourront profiter de votre patrimoine à leur tour ! Cette étude de cas n'est bien sûr qu'un exemple de stratégie d'investissement, à vous de choisir les opérations qui vous permettront d’atteindre vos objectifs. Certains investisseurs feront probablement mieux et plus rapidement alors que d'autres prendront certainement plus de temps pour atteindre leurs objectifs.

Alors pourquoi ne pas commencer dès maintenant à élaborer votre propre stratégie d'investissement ?