La revente LMNP suit quatre étapes principales : estimation du bien, vérification des obligations contractuelles, recherche d’acquéreurs et signature de l’acte de vente. Cette cession est soumise à une imposition sur la plus-value immobilière de 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. En 2025, il y a aussi la réintégration obligatoire des amortissements déduits. Vous devez également faire un remboursement de TVA si vous vendez avant vingt ans dans une résidence de services. En conséquence, patientez avant de vendre, préparez minutieusement le dossier de commercialisation et faites-vous accompagner par des spécialistes pour réussir cette transaction dans les meilleures conditions fiscales et financières.
Les étapes de la cession d’un bien LMNP
La vente d’un logement en statut LMNP commence par une évaluation du bien. Cette revente LMNP doit respecter des obligations contractuelles.
Déterminez la valeur de marché
L’estimation est l’étape fondamentale de votre revente LMNP. Plusieurs critères agissent sur le résultat de cette évaluation.
L’emplacement géographique est décisif, tout comme l’état général du bâtiment et la surface habitable.
Prenez également en considération la rentabilité locative. Le montant du loyer, le taux d’occupation du bien et la solidité du bail commercial sont exigés par les futurs acquéreurs. Mais c’est également sur la base de ces données que vous calculez le rendement locatif. C’est l’information qui attire en premier les investisseurs sur le marché secondaire. L’évolution du marché locatif local influe aussi sur cette estimation.
Dans les résidences gérées, le profil du gestionnaire est décisif lors de la fixation du prix de vente. Un exploitant de renom et financièrement solide augmente la valeur de votre bien immobilier.
Vérifiez les obligations contractuelles
Avant toute commercialisation, examinez vos engagements contractuels. La durée restante du bail commercial détermine l’attractivité de votre bien aux yeux des investisseurs.
Un bail proche du renouvellement peut compliquer la vente, car les nouveaux acquéreurs recherchent de la visibilité sur leurs revenus futurs.
Si vous avez bénéficié du dispositif Censi-Bouvard, vous êtes soumis à une obligation d’être propriétaire sur une durée minimum. La vente du bien avant ce délai vous oblige légalement à rembourser les avantages fiscaux dont vous avez bénéficié. Vous devez donc planifier votre stratégie de sortie du LMNP.
Les clauses d’indexation des loyers méritent aussi votre attention. Ces mécanismes de revalorisation agissent directement sur la rentabilité future du bien et donc son prix de vente. Vérifiez également si des travaux ont été votés en copropriété, car ils peuvent avoir un impact sur la valeur du logement.
Trouvez un acquéreur
Lors de la recherche d’acquéreurs pour une revente LMNP, adressez-vous quasi exclusivement à des investisseurs, ce qui influe sur vos canaux de commercialisation. Les plateformes spécialisées dans la revente LMNP et l’investissement locatif meublé vous donnent une excellente visibilité auprès de cette clientèle. Les agences immobilières traditionnelles ne maîtrisent pas toujours les spécificités du marché LMNP. Privilégiez donc les professionnels expérimentés dans la revente LMNP, car ils disposent d’un réseau d’investisseurs. Leur expertise permet de mieux évaluer les avantages fiscaux et la rentabilité de votre bien.
Vous pouvez aussi tenter la vente directe au gestionnaire de votre résidence. Certains exploitants rachètent les biens pour étoffer leur patrimoine immobilier. Cette option simplifie vos démarches administratives et promet une continuité dans l’exploitation du logement.
En tous les cas, le dossier de présentation de votre bien doit mettre en avant sa rentabilité et ses avantages fiscaux. Préparez un dossier complet dans lequel figurent l’historique des loyers, les rapports de gestion et les caractéristiques du bail commercial. Ces éléments rassurent les acquéreurs sur la qualité de l’investissement.
L’acte de vente et autres formalités
La finalisation d’une revente LMNP passe par la signature du compromis de vente, puis de l’acte définitif chez le notaire.
Le compromis engage les deux parties et inclut généralement une clause suspensive d’obtention de crédit pour l’acquéreur. Vous devez rassembler tous les diagnostics immobiliers obligatoires avant la signature du compromis. Le Diagnostic de Performance Énergétique est incontournable. Les diagnostics amiante et plomb dépendent de l’âge du bien. L’État des Risques Naturels et Technologiques doit également figurer dans ce dossier technique.
L’acte de vente définitif est signé devant le notaire. Ce dernier vérifie la présence et la légalité de tous les documents. Il calcule également les impôts dus sur la plus-value et effectue les déclarations fiscales. Cette étape correspond au transfert officiel de propriété : c’est donc à ce moment que s’effectue la remise des clés à l’acquéreur.
Vous devez déclarer la cessation ou modification de votre activité LMNP auprès de l’INPI dans les trente jours suivant la vente. Cette formalité administrative clôture officiellement votre statut de loueur en meublé pour ce bien.
Quelle fiscalité à la revente d’un LMNP ?
Le régime des plus-values des particuliers s’applique à la revente LMNP. Il y a toutefois quelques particularités en raison de votre statut de loueur meublé.
La plus-value immobilière
Le calcul de la plus-value suit une formule précise : prix de vente moins prix d’achat, majoré des frais d’acquisition et de certains travaux.
En 2025, la réintégration des amortissements déduits pendant la période de location modifie quelque peu ce calcul. Cette réforme supprime le double avantage dont bénéficiaient les LMNP. Vous ne pouvez plus déduire les amortissements pendant la location tout en les ignorant lors du calcul de la plus-value. Désormais, le montant total des amortissements pratiqués vient augmenter la base imposable de votre plus-value. L’impôt sur la plus-value s’élève à 19 % auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Ces taux peuvent être réduits grâce aux abattements pour durée de détention. Vous bénéficiez d’une exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans en tant que propriétaire. Les abattements s’appliquent progressivement à partir de la sixième année de détention.
Pour l’impôt sur le revenu, ils s’élèvent à 6 % par an de la 6eme à la 21eme année, puis 4 % la 22eme année. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération complète intervient après 30 ans de détention. Si votre plus-value nette dépasse 50 000 euros, une surtaxe de 2 à 6 % s’applique (tout dépend du montant réalisé). Cette taxation supplémentaire concerne uniquement les plus-values importantes et vise à limiter les gains spéculatifs sur l’immobilier.
Le reversement de la TVA
La question de la TVA concerne les biens en résidences de services où vous avez récupéré cette taxe lors de l’achat. L’obligation de conservation pendant 20 ans détermine si vous devez rembourser tout ou une partie de la TVA initialement récupérée.
Si vous vendez avant les 20 ans réglementaires, le montant à rembourser se calcule au prorata du temps restant. Par exemple, une vente après 5 ans d’exploitation nécessite de restituer 75 % de la TVA récupérée.
Il existe une exception lorsque l’acquéreur reprend l’activité de location meublée sous statut LMNP. Dans ce cas, vous n’avez pas à rembourser la TVA et l’engagement de vingt ans se poursuit avec le nouveau propriétaire. La vente à un acquéreur assujetti à la TVA permet aussi d’éviter la régularisation. Si le nouveau propriétaire continue l’exploitation commerciale dans les mêmes conditions, l’administration fiscale ne réclame pas le remboursement de la TVA.
Important : Vérifiez le statut fiscal de votre acquéreur avant la signature définitive. Cette précaution vous permet de négocier le prix de vente.
Les autres taxes à gérer
La Cotisation Foncière des Entreprises reste due pour l’année entière de la vente, sauf dispositions particulières. Cette taxe locale se calcule sur la valeur locative cadastrale du bien et varie selon les taux fixés par chaque commune. En tant que LMNP, vous restez redevable de la CFE même si vous vendez en cours d’année. Seules certaines exonérations peuvent vous dispenser de cette obligation. Dans les résidences gérées avec bail commercial, c’est le gestionnaire qui supporte cette charge si des clauses contractuelles la prévoient.
La taxe foncière suit les mêmes règles que pour tout bien immobilier. Elle reste à votre charge jusqu’à la date de vente, puis passe au nouvel acquéreur. Cette répartition s’effectue généralement au prorata temporis lors de l’acte de vente. D’autres frais peuvent s’ajouter selon votre situation : frais de mainlevée d’hypothèque si le bien était financé par un crédit, diagnostics immobiliers obligatoires, ou honoraires de commercialisation. Ces coûts réduisent votre plus-value nette et doivent être intégrés dans vos calculs de rentabilité.
Comment optimiser la revente de votre LMNP ?
Plusieurs stratégies améliorent les conditions de votre revente LMNP. La patience est souvent votre meilleur atout. Combinez-la à une préparation minutieuse du dossier de vente.
Essayez de patienter avant de vendre. Les abattements pour durée de détention réduisent votre imposition à partir de la sixième année. Attendez 15 ans à 20 ans pour profiter d’une fiscalité favorable tout en laissant le temps à votre bien de prendre de la valeur.
Pensez aussi à anticiper la TVA pour éviter les régularisations qui risquent de vous coûter cher. Si vous approchez des vingt ans d’engagement, patientez encore quelques mois pour économiser plusieurs milliers d’euros. Cette attente augmente votre plus-value nette finale.
D’autre part, ne négligez pas la préparation de votre dossier de vente. Rassemblez tous les documents relatifs au bien : bail commercial, historique des loyers, rapports de gestion, diagnostics techniques. Cette transparence rassure les acquéreurs et accélère les négociations.
Comparez différents scénarios avant de vendre. Vous pourriez, par exemple, transformer votre LMNP en location nue classique, ce qui modifierait complètement la fiscalité.
Enfin, demandez l’avis d’un fiscaliste, car les règles évoluent régulièrement.
Faut-il se faire accompagner pour revendre un LMNP ?
L’accompagnement professionnel présente de nombreux avantages pour réussir votre revente LMNP. La complexité technique de ce marché justifie largement le recours à des spécialistes. Ces professionnels comprennent les enjeux fiscaux et financiers de ce type de placement. Leur réseau facilite la mise en relation avec des acquéreurs sérieux et motivés.
Un accompagnement expert peaufine l’estimation de votre bien. Ces spécialistes connaissent les critères de valorisation propres aux biens LMNP : qualité du gestionnaire, clauses du bail, évolution des loyers. Leur expertise évite les erreurs de prix qui pénalisent la commercialisation.
La négociation bénéficie aussi de cette expertise professionnelle. Les acquéreurs d’investissements LMNP négocient souvent âprement les conditions de vente. Un intermédiaire expérimenté défend mieux vos intérêts et trouve des compromis pour conclure rapidement. D’autre part, ces professionnels maîtrisent les déclarations fiscales, les obligations TVA et les démarches auprès de l’INPI. Enfin, un professionnel compétent peut négocier un meilleur prix de vente grâce à sa connaissance du marché.